재건축 조합, 시공비 인상으로 몸살… 주요 사례 및 해결책은?

재건축 조합, 시공비 인상으로 몸살… 주요 사례 및 해결책은?

서울 상계5구역 투시도

최근 재건축 조합들이 시공비 인상으로 인해 큰 난항을 겪고 있습니다. 글로벌 원자재 가격 상승, 인건비 증가, 금융 비용 부담 등이 겹치면서 시공사들이 기존 계약을 변경하고 공사비 증액을 요구하는 사례가 늘어나고 있습니다. 조합원들은 추가 분담금 부담을 걱정해야 하고, 일부 단지는 공사 지연이나 사업 중단 위기에 놓이기도 합니다.

이번 글에서는 공사비 인상으로 문제가 된 주요 재건축·재개발 단지들의 사례를 살펴보고, 향후 전망과 해결책을 분석해 보겠습니다.


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공사비 인상으로 이슈가 된 재건축·재개발 현장들

1. 잠실진주아파트 재건축 (서울 송파구)

초기 계약 공사비: 7,458억 원

공사비 인상 내역:

2021년 12월: 6,660만 원/3.3㎡

2023년 7월: 8,115만 원/3.3㎡

2025년 1월: 8,470만 원/3.3㎡


총 공사비: 1조 3,817억 원

인상률: 약 85% 증가

인상 사유: 원자재 가격 상승, 설계 변경 등


2. 철산주공 8·9단지 재건축 (경기 광명시)

초기 계약 공사비: 8,776억 원 (평당 490만 원)

공사비 인상 내역:

2022년 2월: 9,192억 원 (평당 514만 원)


추가 공사비 요청: 시공사(GS건설)가 1,032억 원 추가 요청


3. 신반포22차 재건축 (서울 서초구)

초기 계약 공사비: 3.3㎡당 569만 원

공사비 인상 내역:

2024년 6월: 3.3㎡당 1,300만 원으로 인상


인상률: 약 128% 증가


4. 행당7구역 재개발 (서울 성동구)

초기 계약 공사비: 2,203억 원

공사비 인상 내역:

2024년 6월: 2,509억 원으로 306억 원 증액


인상률: 약 13.9% 증가


5. 이문3구역 재개발 (서울 동대문구)

초기 계약 공사비: 4,723억 원

공사비 인상 내역:

2024년 6월: 4,940억 원으로 217억 원 증액


인상률: 약 4.6% 증가


6. 상계주공5 재건축 (서울 노원구)

초기 계약 공사비: 1조 5,400억 원

공사비 인상 내역:

2024년 2월: 평당 710만 원 → 980만 원 인상 요구


총 공사비 증가 예상: 약 2조 원 초과 가능성

인상률: 약 38% 증가

인상 사유: 철근·콘크리트 가격 상승, 공사 일정 지연 등



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재건축 조합이 겪는 주요 문제점

1. 공사비 인상으로 인한 분담금 증가

자재 가격이 상승하고 인건비 부담이 커지면서 시공사들은 계약 변경을 요구하고 있습니다. 이는 조합원들의 추가 분담금 증가로 이어지며, 일부 조합원들은 예상치 못한 비용 부담으로 큰 어려움을 겪고 있습니다.

2. 시공사의 공사비 증액 요구

건설사들은 "손해를 보고 공사를 진행할 수 없다"며 계약서에 명시된 공사비보다 높은 금액을 요구하는 경우가 많습니다. 조합이 이를 거부하면 시공사가 계약을 해지하거나 공사가 지연될 수 있습니다.

3. 금융비용 증가로 인한 부담 가중

금리가 상승하면서 조합이 대출을 받을 경우 금융 비용 부담도 커지고 있습니다. 특히, 공사비 인상으로 인해 사업이 지연될수록 이자 부담이 커져 조합 운영이 더욱 어려워지고 있습니다.

4. 정부 규제와 지원 부족

재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등 정부의 규제 정책도 조합 운영에 부담을 주고 있습니다. 반면, 공사비 인상에 대한 실질적인 지원 정책은 부족해 조합원들의 부담이 더욱 가중되고 있습니다.


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향후 전망과 해결책

1. 조합과 시공사 간의 협상 강화

조합은 시공사와 적극적인 협상을 통해 공사비 증액을 합리적인 수준으로 조정해야 합니다. 최근 일부 조합들은 공사비 증액을 수용하는 대신, 공사기간 단축과 품질 보장 등의 조건을 추가해 협상을 마무리하는 사례도 있습니다.

2. 추가 분담금 최소화 방안 모색

조합은 금융 비용을 줄이기 위해 대출 조건을 재조정하고, 불필요한 사업비를 절감할 수 있는 방안을 검토해야 합니다. VE(Value Engineering) 분석을 통해 원가 절감이 가능한 부분을 찾아 비용을 줄이는 것도 한 가지 방법입니다.

3. 정부의 지원 확대 요구

정부는 건설비 상승에 따른 조합의 부담을 완화할 수 있는 정책을 검토해야 합니다. 특히, 재건축 초과이익환수제 완화, 금융 지원 확대, 공공 지원 강화 등이 필요합니다.

4. 공사비 절감 가능한 신기술 도입

건설사들도 기존 공법보다 저렴하면서도 효율적인 시공 방식을 도입할 필요가 있습니다. 예를 들어 모듈러 건축(사전 제작 후 현장 조립)이나 프리패브 공법(공장에서 제작 후 조립) 등을 활용하면 공사비 절감과 공사 기간 단축이 가능합니다.


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결론

현재 재건축 조합들은 공사비 인상으로 인해 큰 위기를 맞이하고 있습니다. 시공사와의 갈등이 심화되면서 조합원들은 추가 분담금 부담을 안고 있으며, 사업 지연과 금융 비용 증가로 인해 운영이 어려워지는 사례도 많습니다.

하지만 조합과 시공사의 협상 강화, 금융비용 절감, 정부 지원 확대, 신기술 도입 등을 통해 문제를 해결할 수 있는 가능성은 충분합니다. 향후 조합과 정부, 시공사가 함께 협력하여 합리적인 해결책을 모색한다면 보다 원활한 재건축 사업 추진이 가능할 것입니다.


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여러분의 재건축 조합도 공사비 인상 문제로 고민하고 계신가요?
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